Acheter une seconde résidence en ne payant que les intérêts de l’emprunt
En matière d’intérêt hypothécaires, l’imagination est bien plus… plénipotentiaire qu’on le croit : taux fixes à court ou moyen terme, taux variables annuel, triennal, quinquennal, voire décennal, terme fixe, etc. A chaque profil d’emprunteur, un crédit qui lui convient.
Il en est un qui sied parfaitement aux candidats acquéreurs d’une seconde résidence : le « crédit à terme fixe », également appelé « crédit bullet » ou encore « crédit in fine ». Traduction : dans un emprunt classique, on rembourse chaque mois du capital et des intérêts (et d’ailleurs, plus d’intérêt au début, plus de capital à la fin) ; dans un crédit à terme fixe – c’est ce qui explique d’ailleurs son nom -, l’emprunteur est autorisé à ne rembourser que les intérêts mensuels et, à la date fixée dans le contrat, de solder son compte en s’acquittant, en une fois, du capital.
Achat plaisir
Même si les taux d’intérêt hypothécaires sont très bas, se contenter du remboursement des seuls intérêts diminue nettement la charge. Et ouvre de nouveaux horizons.
Notamment en permettant à un emprunteur de s’engager dans deux emprunts : l’un pour son habitation principale, l’autre pour une seconde résidence, ou pour un investissement immobilier. Ce qui permet de ne pas attendre d’avoir finalisé le premier emprunt – en règle générale, quand on a 50-55 ans – pour se lancer dans le second.
C’est à ce moment-là qu’intervient le crédit dit « à terme fixe ». « C’est un outil extraordinaire, convient Pascal Lasserre, courtier en crédit chez Excel&Co. On le fait très régulièrement. »
« Les secondes résidences sont souvent des objets ludiques qui ne rapportent pas grand-chose. Il faut alors que les charges soient peu élevées », détaille-t-il. Et de donner un exemple concret : emprunter 500 000 euros à taux fixe 10 ans ou 15 ans (de 1,5 à 2 %) ne représente, en somme, qu’un remboursement de 625 à 835 euros d’intérêt par mois.
Assurance groupe ou donation
« C’est un outil extraordinaire, précise Pascal Lasserre, à condition qu’il soit bien utilisé. »
Et d’insister, dès le départ, pour dire que sauf exception, il est dangereux de prendre ce « crédit bullet » pour l’acquisition du domicile familial.
De plus, selon lui, il faut impérativement et dès le départ, savoir comment rembourser le capital emprunté et à quel moment. De préférence sans compter sur le moment de la revente éventuelle du bien. D’autant que ce n’est pas le but des acheteurs. « Généralement, ils tablent sur une arrivée de fonds dans les 10 à 15 ans, générée par une assurance groupe, une assurance dirigeant d’entreprise, une donation convenue dans le cadre d’un arrangement familial, voire, sans être cynique, d’un héritage. Le terme fixe leur permet d’investir sans devoir attendre 15 ans. »
Un terme de 10 ans renouvelable
Les taux d’intérêt étant toujours historiquement faibles, ce principe permet de lever des capitaux importants. Même si, pour un terme fixe, les tarifs sont un peu plus élevés que pour un crédit à mensualité constante. « Parce que le funding est différent – il n’y a pas de remboursement progressif du capital et donc pas d’argent qui tourne. Mais surtout parce qu’en matière de risque, le crédit bullet est classé à un degré plus élevé. »
S’il n’est pas interdit de s’engager dans un crédit à terme fixe sur un long terme (20 ans et plus), Pascal Lasserre souligne qu’il est préférable de s’engager sur de plus courtes périodes. Un terme de 10 ans lui paraît idéal.
« Mais cela peut être un crédit renouvelable », note-t-il. C’est-à-dire que le renouvellement se fera aux conditions du marché (et donc peut-être à un taux d’intérêt plus élevé), mais qu’il ne faudra plus avancer de nouveaux frais d’hypothèque. Et s’il n’exclut pas de signer un terme fixe à un taux variable, il incite à la prudence.
Hypothéquer son bien en Belgique
Ce genre de deal étant généralement opéré avec une banque ou un organisme assimilé belge, si la seconde résidence nouvellement acquise est située à l’étranger, celui-ci exigera assez logiquement que l’hypothèque soit néanmoins prise sur un bien situé en Belgique (dans la plupart des cas, il s’agira donc du logement familiale).
L’acte signé, le montant emprunté est alors transféré chez le notaire instrumentant la vente en France, en Italie, en Espagne, en Suisse ou ailleurs. « Dans certains cas, on peut travailler avec une banque locale et hypothéquer la future seconde résidence, ajoute l’expert d’Excel & Co. C’est le choix de certains investisseurs qui ne peuvent pas imaginer qu’une valeur ne soit pas activée. » Et de noter que pour la France, par exemple, ce type de crédit est opérable auprès de deux organismes de prêt : BNP Paribas International Buyers (Lille), à la condition exclusive d’être non-résident français, et le Crédit foncier de France (Paris).
Formule comparable
A noter qu’un autre crédit, assez similaire au crédit à terme fixe, peut également convenir à certains emprunteurs : le crédit « Lombard ». Plutôt que de tabler sur un capital à venir, certains candidats acquéreurs peuvent utiliser leur portefeuille-titres comme levier. Le montant du prêt n’est, de ce fait, pas librement autorisé mais est fixé au regard de la hauteur du portefeuille donné en gage.
La Libre ImmoLa Libre Immo est le supplément immobilier de La Libre Belgique, distribué tous les jeudis avec le quotidien "La Libre Belgique".
