Vous souhaitez vendre votre appartement ou votre maison et faites appel à un agent immobilier. Mais que se passe-t-il si vous trouvez vous-même un acheteur pour votre bien, sans l’intervention de l’agent immobilier ? Devrez-vous quand même payer sa commission ? Tout dépend de l’exclusivité que vous aurez accordé à votre agent immobilier.
Voici quelques points d’attention sur la clause d’exclusivité reprise dans le contrat de courtage conclu avec un agent immobilier.
Rien ne vous oblige naturellement à confier une exclusivité à un agent immobilier pour accomplir sa mission.
Vous pouvez très bien décider que le mandat n’est pas exclusif : ainsi, vous pourrez confier la vente de votre immeuble à une ou plusieurs autres agences ou chercher vous-même des candidats-acquéreurs.
Mais qui dit exclusivité dit agent immobilier plus motivé car assuré d’être rémunéré pour son travail et donc meilleure promotion du bien, et souvent commission moins élevée…
Si vous décidez d’accorder l’exclusivité à votre agent immobilier, précisez bien le type d’exclusivité visé dans le contrat.
Soit une exclusivité restreinte : vous vous interdisez de faire vendre l’immeuble par une autre agence.
Dans ce cas, si un candidat acquéreur vient de lui-même vous trouver, vous pouvez lui vendre l’immeuble et vous ne devrez pas payer de commission à l’agent immobilier.
Par contre, si vous vendez l’immeuble à un candidat qui avait été découvert par l’agent immobilier ou que vous avez recherché l’acquéreur en dépit de l’exclusivité accordée à l’agent immobilier (de rechercher des candidats), la commission est bien due.
Soit une exclusivité large : vous vous interdisez même de vendre l’immeuble vous-même.
Si le type d’exclusivité n’est pas précisé dans votre contrat, on considérera que vous avez accordé une exclusivité large à votre agent immobilier.
Il faut distinguer 2 hypothèses : celle de la « vente active » (c’est-à-dire que le propriétaire recherche l’acquéreur) et celle de la « vente passive » (c’est-à-dire que l’acquéreur se présente spontanément au propriétaire).
En cas de vente active, la situation est simple : la commission prévue dans le contrat sera due, et vous devrez aussi payer la TVA sur cette commission.
En cas de vente passive, la situation est plus compliquée : la commission n’est pas due puisqu’il n’y a pas eu violation de l’exclusivité.
Par contre, en vendant vous-même l’immeuble, vous avez rendu inutile la recherche d’acquéreurs et vous avez donc rendu impossible la mission confiée à votre agent immobilier. Une telle attitude sera interprétée par un juge comme une résiliation de la mission confiée à votre agent immobilier, lui donnant droit à une indemnisation. Son dommage comprendra généralement deux postes.
D’une part, le remboursement des frais engagés ainsi que la rémunération des prestation accomplies par l’agent immobilier : c’est lui qui devra prouver qu’il a effectivement presté des services et exposé des frais.
D’autre part, l’indemnisation du bénéfice qui pouvait être escompté (la perte de la chance d’un gain) par l’agent immobilier : il devra démontrer qu’il aurait pu vendre dans le délai de validité de sa mission.
Par exemple, si votre agent immobilier disposait d’une promesse d’achat au prix plein et sans condition suspensive permettant de prouver que la vente aurait été accomplie dans le délai contractuel, vous devrez indemniser 100% de la commission prévue contractuellement (mais la TVA ne sera pas due).
Il faut donc être très attentif avant de signer le mandat de l’agent immobilier et préciser correctement et clairement l’exclusivité et ses effets.
Laurence VandeplasAvocat (Le Hardÿ & Paternostre Law Firm) l.vandeplas@lhp-law.be
