Immobilier et plus-value : quels sont les travaux de rénovation à faire dans votre bien ?

Marché immobilier
Immobilier et plus-value : quels sont les travaux de rénovation à faire dans votre bien ?

Se lancer dans des travaux de rénovation n’est pas toujours profitable si l’on envisage de revendre son bien dans les années qui suivent. Certains aménagements ne paient pas à la revente; d’autres ont une valeur ajoutée assurée.

A moins d’acquérir un bien neuf, la question des travaux de rénovation est centrale dans le processus de l’achat immobilier. Et plus encore chez nous qu’ailleurs puisque le parc de bâtiments belge n’est pas de prime jeunesse. D’après les statistiques du SPF Economie, trois-quarts des quelque 4,5 millions d’édifices résidentiels (maisons et immeubles à appartements) qui peuplent le pays ont été bâtis avant… 1981.

Mais il y a lieu de se montrer prudent. Car, si une remise aux normes ou au… goût du jour s’impose dans de nombreux cas, pareils travaux ne se soldent pas à tous les coups par des retombées positives sur la valeur vénale du bien. Parce que la rénovation est fort coûteuse et qu’il est « très rare que le maître d’ouvrage récupère la totalité de sa mise de départ en cas de revente du bâtiment », déplore Jean Houtart, administrateur délégué des Viviers Properties, un réseau de quatre agences immobilières implanté tant à Bruxelles qu’en Brabant wallon et en province de Namur. Parce que, aussi, et de manière générale, « un bien perd de la valeur de jour en jour, contrairement au terrain sur lequel il est implanté, qui, lui, en gagne », complète Aymeric Francqui, à la tête – bicéphale – du réseau Latour&Petit, qui couvre tant la capitale que le Namurois. « Une maison s’use, c’est normal », précise-t-il. Et Jean Houtart d’abonder dans son sens : « Ce qui était neuf il y a 5 ou 10 ans ne l’est plus aujourd’hui. Je pense notamment à l’électroménager. La vétusté s’installe, et ce, même si le bien est correctement entretenu. »

Sans compter que certains aménagements sont purement et simplement réalisés à perte, étant impossibles à récupérer lors de la revente. « C’est une erreur commune dans les rangs des candidats à la rénovation, souligne Eric Verlinden, patron du réseau Trevi Group, qui compte une trentaine d’agences à travers le pays. Les gens se laissent aller à entreprendre des aménagements subjectifs et bien souvent déraisonnables. Ils veulent se faire plaisir. Ils se disent que c’est la maison ou l’appartement de leur vie, qu’ils seront heureux dedans. Mais attention aux impondérables, aux accidents de parcours qui aboutissent à une revente prématurée du bien. » Les frais liés aux travaux ne seront pas encore amortis et seront donc perdus à tout jamais. Et ce, d’autant plus si le maître d’ouvrage s’est laissé aller à quelques écarts et a fait gonfler ses dépenses…

Le danger des erreurs d’appréciation

Afin de réaliser ses travaux de rénovation ou d’aménagement à bon escient, il est important de considérer tout d’abord « le niveau de standing de l’environnement dans lequel s’insère le bien en chantier, couplé à la valeur moyenne de l’immobilier dans la province, la commune ou la partie de commune qui est la sienne », explique Eric Verlinden. « Le prix d’une rénovation en termes de main-d’œuvre comme de matériaux est sensiblement équivalent où que l’on se situe en Belgique, à Bruxelles comme au fin fond de l’Ardenne ou dans le Hainaut. Par contre, la situation du bien et sa catégorie immobilière – appartement ou maison d’une, deux, trois chambres ou plus, équipé d’une ou deux salles d’eau, voire plus, avec un jardin ou une terrasse – varient et impactent directement le retour sur l’investissement réalisé », ajoute Jean Houtart.

Exemples à l’appui. Exploser son budget rénovation en s’offrant des finitions haut de gamme dans une petite maison hennuyère de type ouvrier ou dans un appartement typique des années 60-70 perché dans une tour de plusieurs dizaines d’unités à la Etrimo ou Amelinckx est ce qu’on peut définir comme étant une erreur de jugement. Son contraire se vérifie aussi : équiper une villa uccloise ou lasnoise cossue d’une cuisine ou d’une salle de bain bon marché. « Idem pour la catégorie de biens, poursuit le patron des Viviers Properties. Un studio, un appartement 1-chambre ou une petite maison mitoyenne ne prendront pas beaucoup plus de valeur parce qu’ils sont dotés d’un sol en marbre ou d’un jacuzzi dans la salle de bain. Les candidats-acquéreurs susceptibles de s’y intéresser ne sont généralement pas prêts à allonger la différence pour des aménagements intérieurs qui peuvent leur paraître superflus ou peu à leur goût. »

Les environs immédiats d’un bien pèse aussi sur le bien-fondé de travaux réalisés à grands frais, renchérit Aymeric Francqui. « On peut se permettre d’insuffler beaucoup d’argent dans la rénovation d’un bien ancré dans un quartier coté tel que Flagey, à Ixelles. Mais, 500 mètres plus loin, à la limite de Matonge, il faut revoir ses ambitions à la baisse », note-t-il. De même, les propriétés grevées par une source de nuisances – telle que la présence de voies de chemin de fer ou d’une route à grande vitesse –  se prêtent moins à une rénovation lourde et coûteuse. Quel que soit le degré d’embellissement des travaux réalisés, la valeur vénale de ces biens sera toujours impactée à la baisse par son voisinage.

Terrasse et technique

Fort heureusement, il est certains travaux qui se soldent généralement par une plus-value à la clé. « L’augmentation de la superficie habitable d’un bien est profitable dans presque 100 % des cas, reprend l’administrateur du réseau Latour&Petit. Tout comme aménager une grande chambre et une salle de bain supplémentaire dans le grenier d’une maison bruxelloise classique de trois chambres sera toujours rentable à la revente. » Attention à ne pas en faire trop non plus : ajouter deux chambres à une maison qui en compte déjà six est moins pertinent. A l’instar de la création de chambres supplémentaires dans un bien qui ne comprend qu’une seule salle de bain ou dont les espaces de vie (salon…) sont réduits, en nombre comme en surface. « Il faut rester cohérent par rapport au bien », acquiesce Eric Verlinden. Ce dernier pointe toutefois l’installation d’une terrasse en prolongation d’un appartement, une dépense toujours payante puisqu’elle augmente ce-faisant la superficie habitable du bien. « Il est rarissime qu’un propriétaire ne récupère pas les quelques milliers d’euros que requiert l’opération », assure-t-il.

Enfin, les travaux de nature technique sont toujours un plus, surtout s’ils sont visibles ou facilement appréhendables par tout un chacun. Remplacer les châssis, installer du double vitrage, commander une chaudière neuve, refaire la toiture, etc., seront des améliorations d’autant plus appréciées par un candidat-acquéreur qu’une révision de la plomberie ou une nouvelle fosse sceptique.

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Rénover avant de vendre, une stratégie qui se vérifie une fois sur deux

Beaucoup de candidats-vendeurs s’interrogent sur le bien-fondé d’une rénovation préalable à la mise en vente de leur bien. Et s’en enquièrent directement auprès de leur courtier. Une question « touchy », estime Aymeric Francqui (Latour&Petit), qui doit être envisagée au cas par cas. « Le risque avec les travaux, c’est que l’on sait quand ils commencent mais jamais quand ils finissent, sourit-il. Et puis, ils peuvent coûter plus cher que prévu parce que les particuliers ont souvent tendance à faire les choses dans les règles de l’art, jusqu’à parfois faire montre d’excès de zèle. » Et ainsi écoper de chantiers autrement plus importants que prévu, voraces en temps comme en argent.

« Tout dépend du type de bien et du type de candidats-acquéreurs qu’il est susceptible d’intéresser, évoque pour sa part Jean Houtart (Les Viviers Properties). Les marchands de biens et autres professionnels de l’immobilier, par exemple, cibleront l’immeuble de rapport le mieux situé et le plus pourri possible. Ceux-là ont des équipes d’artisans rompues aux chantiers de rénovation lourde ou des contacts privilégiés avec des entrepreneurs spécialisés. A l’inverse, le particulier qui souhaite investir en bon père de famille préférera un bien de rapport ne nécessitant pas trop de travaux. »

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« En matière de rénovation lourde, c’est tout ou rien »

 

D’après Eric Verlinden, « l’acquéreur a tendance à valoriser ce que ses yeux voient ». Ce qui revient à identifier deux catégories de rénovation, l’une technique et l’autre esthétique. « Parfois, mieux vaut mettre 10 000 euros dans une nouvelle cuisine que dans une nouvelle plomberie », ponctue-t-il, tout en insistant sur le fait que, lorsqu’une rénovation d’ordre technique (chauffage, façade, isolation…) se justifie, mieux vaut la mener dans les règles de l’art, en l’envisageant de manière complète et optimale. »En cas de rénovation importante, soit on ne refait rien, soit on refait tout. L’entre-deux est à proscrire. Laisser des murs bruts ou des sols sans revêtement, par exemple, peut être pénalisant. La plupart des gens ne s’y connaissent pas en travaux et sont prêts à payer pour ce qu’ils voient. S’il leur est possible d’emménager en l’état, ils peuvent décider d’y mettre le prix fort. »

Soigner sans camoufler

Avec ceci que, dans de nombreux cas, la rénovation est optionnelle et peut tout à fait être évitée pour réussir une vente immobilière. « C’est surtout la propreté du bien et la qualité de son entretien qui font la différence, reprend Aymeric Francqui. Lors d’une visite, ce sont généralement les dix premières secondes qui déterminent l’impression générale des candidats-acquéreurs. Dès lors, donner un petit coup de peinture dans le hall d’entrée n’est pas du luxe. » Attention, toutefois, à ne pas vouloir faire disparaître certains défauts en expédiant une réparation de fortune. « Il ne faut surtout pas cacher les choses, les gens détestent qu’on leur mente et ils sentent très vite si quelque chose ne tourne pas rond. »

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3 questions à Paul de Sauvage

Administrateur de la société de promotion namuroise Actibel.

Vous êtes très actif dans la rénovation lourde de bâtiments résidentiels à Namur et alentours en vue de leur revente ou de leur mise en location. Que conseillez-vous à des acquéreurs qui souhaitent faire de même ? Ou à ceux qui, dès l’abord, savent qu’ils ne resteront que provisoirement dans le bien à rénover ?

 

Il est primordial de cibler tout d’abord le volet technique : rénover la toiture ou la remplacer; isoler; placer du double vitrage; entretenir le système de chauffage ou installer un chauffage central si absent; faire vérifier l’électricité… Pour le reste, je recommande la sobriété : peindre l’ensemble des pièces dans des tons neutres et clairs, préférer des équipements modernes mais simples, éviter ce qui est cher ou superflu. Au niveau de la salle de bain, la douche est de plus en plus appréciée par rapport au bain. Mieux vaut s’y limiter et laisser de la place pour installer une baignoire le cas échéant. En ce qui concerne la cuisine, viser ici aussi l’entrée de gamme, sans folie.

 

Qu’en est-il pour des propriétaires qui souhaitent vendre un bien qui n’est plus de toute fraîcheur ?

 

Une fois encore, le premier élément à contrôler est la toiture. Il faut qu’elle soit en bon état et… qu’il ne pleuve pas dans la maison. Ensuite, il est préférable de nettoyer l’ensemble du bien de fond en comble, caves et grenier compris, et, si possible, le vider de son mobilier. Attention à ne pas chercher à masquer des défauts par un peu de peinture; l’acquéreur aura le sentiment qu’on lui cache quelque chose et perdra confiance. Si les travaux à réaliser sont trop lourds et que le vendeur ne veut pas s’en charger, le fait de disposer de devis d’entrepreneurs sérieux ou de l’évaluation d’un architecte sera apprécié des candidats-acquéreurs. Ceux-ci auront ainsi tous les éléments en main pour calculer leur budget. La transparence dans l’approche des problèmes techniques est un plus certain dans toute transaction.

 

Vous privilégiez la sobriété sur le luxe, à tout le moins le haut de gamme. Pourquoi ?

 

Tous les équipements coûteux ou sophistiqués – piscine, véranda, cuisine de grande qualité, salle de bain super aménagée, revêtements et matériaux particulièrement chers à l’achat et à la pose… – peuvent être appréciés par les acquéreurs, mais ceux-ci sont rarement prêts à en donner la vraie valeur. Il se peut que tel ou tel élément frappe un amateur et soit déclencheur de son achat, mais c’est très aléatoire.