L’abandon de recours est une clause par laquelle vous vous engagez à ne pas poursuivre votre locataire si celui-ci commet des dommages dans l’habitation que vous lui louez. C’est donc vous-même, en tant que propriétaire, qui paierez pour les éventuels dégâts de votre locataire.
Cette clause est une garantie optionnelle du contrat d’assurance habitation. Elle permet d’être certain que les sinistres seront couverts et qu’il n’y a aucun “trou” dans la couverture d’assurance.
Avec l’abandon de recours, vous êtes certain que les éventuels sinistres causés par des locataires seront bel et bien couverts par une assurance : la vôtre.
L’abandon de recours ne peut se présenter que dans un seul cas : lorsque vous louez l’une de vos habitations à un locataire. Vous n’ignorez pas que l’un de vos responsabilités en tant que propriétaire est relative au bâtiment : il vous incombe de prendre soin de l’aspect immobilier de votre bien. Votre locataire, quant à lui, est responsable du contenu de l’habitation et du bâtiment quant à sa responsabilité personnelle. Il doit par exemple veiller à ce qu’il n’y ait pas de dégâts des eaux provoqués par sa responsabilité.
Cela signifie que votre locataire sera responsable dans le cas où il cause un sinistre : ce sera à son assurance (ou à lui-même, le cas échéant) d’intervenir pour la réparation des dommages.
Dans le cas d’un abandon de recours, vous retirez cette responsabilité à votre locataire en ce qui concerne l’habitation que vous lui louez. C’est donc vous-même qui serez tenu pour “responsable” des dommages causés par votre locataire à votre propriété. Cela peut sembler absurde, mais cela a le mérite de concentrer toute la responsabilité de votre habitation entre vos mains.
Attention, votre locataire reste toujours responsable des dégâts qu’il pourrait commettre envers des tiers. Par exemple, si votre locataire laisse couler l’eau de son bain et inonde l’appartement: c’est vous qui devrez assumer les frais pour les dégâts des eaux à l’intérieur de l’habitation… mais votre locataire sera toujours responsable si l’eau provoque des dégâts chez le voisin du dessous.
Pour l’instant l’assurance abandon de recours n’est possible qu’en Flandre et à Bruxelles. En Région Wallonne, la question ne se pose pas, car la législation wallonne oblige chaque locataire à prendre une assurance responsabilité civile locative. Cette RC locative permet d’être couvert pour les dommages causés aux tiers. Cette spécificité est le résultat de la volonté du législateur régional wallon d’éviter que les locataires se retrouvent sans assurance… et aient donc du mal à indemniser des tiers victimes de sinistres dont ils sont responsables.
Si vous avez choisi la clause d’abandon de recours, il vaut mieux le préciser clairement dans le contrat de bail. Cela vous évitera bien des incompréhensions et des contestations en cas de sinistre.
En effet, une clause d’abandon de recours impliquant une plus grande responsabilité dans le chef du propriétaire, sa prime d’assurance augmentera. Ce coût supplémentaire incite de nombreux propriétaires à augmenter le montant du loyer de leur locataire. Pour le locataire, cette répercussion est logique : il ne devra pas faire face à des frais supplémentaires s’il endommage l’habitation qu’il loue, mais devra payer son loyer un peu plus cher en retour.
Pour un locataire, une clause d’abandon de recours est ambivalente. A la fois, cela lui évite les ennuis si jamais il commet des dégâts dans le bien qu’il loue, mais fait aussi souvent monter le prix de son loyer.
La clause d’abandon de recours est sans objet en Région Wallonne, où les locataires sont légalement obligés de souscrire une assurance responsabilité civile locative. En Flandre et à Bruxelles, par contre, il n’est pas obligatoire pour les locataires de souscrire une responsabilité civile locative… ce qui n’est pas sans incidences. En effet, en l’absence d’une responsabilité civile locative, un locataire reste toujours responsable de ses biens propres et des dommages vis-à-vis de tiers. Un abandon de recours souscrit par son propriétaire ne lui sera donc d’aucun secours en cas de dommages à ses biens propres ou si le locataire cause des dommages à des tiers.
Pour un locataire, souscrire une assurance responsabilité civile locative reste le seul et unique moyen de se protéger sous tous les moyens.
En tant que bailleur, ou propriétaire non-résident, vous êtes légalement responsable du bien immobilier que vous louez. Il vous appartient donc de veiller à ce logement en “bon père de famille”.
Tanguy BocquetTanguy est l'un des fondateurs et le directeur du développement chez Seraphin.be, le 1er courtier digital Belge.
