Pour un bailleur, avoir un locataire qui ne paie pas son loyer peut être une source de gros soucis. Une succession de loyers impayés peut représenter un manque à gagner important.
Certaines garanties de votre contrat assurance habitation peuvent vous aider dans le cas où l’un de vos locataires ne paie pas son loyer.
La loi protège le locataire qui a des fins de mois difficile et qui ne sait pas payer son loyer à temps : l’expulsion automatique d’un locataire n’est pas possible. Mais après quelques mois de loyer impayé, le juge de paix peut prononcer des mesures judiciaires… En principe. Dans les faits, il n’est pas facile pour un bailleur de recouvrer la somme qui lui est dûe.
Si votre locataire ne peut avouer une raison valable pour justifier le non-paiement de son loyer (difficultés financières, logement insalubre, etc.), le bailleur dispose de plusieurs moyens d’actions. Vous pouvez ainsi poursuivre votre locataire récalcitrant en justice pour le forcer au paiement de ses loyers avec les intérêts de retard ou bien demander au juge de prononcer la fin du bail aux torts du locataire. Dans ce cas, il en découlera l’expulsion du locataire. Une procédure à la fois longue et complexe… durant laquelle vous ne recevrez pas l’argent qui vous est dû.
Mais pour le propriétaire, le plus important est de pouvoir récupérer le montant qu’il a investi dans le bien immobilier. Cela lui servira à assumer ses obligations de bailleur telles que la réfection des dommages causés par l’usure naturelle ou le bon entretien des équipements.
N’oubliez pas que votre locataire doit constituer une garantie locative correspondant à deux ou trois mois de loyer. Cela vous permettra d’avoir une somme à disposition en cas de défaut de paiement. La garantie locative sera rendue à la fin du bail si votre locataire a bien rempli toutes ses obligations.
Plusieurs compagnies d’assurance proposent une assurance spécifiquement dédiée au risque de voir son loyer impayé. En règle générale, elle n’est pas comprise dans le contrat de base de l’assurance habitation mais il est possible de la prendre dans les options complémentaires.
Ces assurances vous permettent de récupérer la somme que votre locataire n’a pas payée… mais pas indéfiniment ! En général, il est possible d’être indemnisé pour l’équivalent de plusieurs mois de loyers impayés. Certaines assurances se limitent à trois mois, tandis que d’autres vont jusqu’à 24 mois. Il est cependant à espérer que votre locataire aura payé son loyer avant moins de deux ans.
Mais ces assurances loyers impayés ont un coût : vous devrez payer l’équivalent de près d’un mois de loyer pour pouvoir en récupérer trois. Il convient donc de bien réfléchir avant de souscrire une assurance loyers impayés. Si vous estimez qu’un accord à l’amiable avec votre locataire vous permettra de récupérer la somme qui vous est due, il est peut-être superflu de souscrire une assurance loyers impayés.
Voici une comparaison entre deux assurance pour loyers impayés :
| Garanties | AG Insurance – Pack Bailleur | Trevi |
|---|---|---|
| Durée de la perte de loyer couverte | 12 mois sans franchise | 24 mois |
| Frais de recouvrement | — | 15 000 € |
| Service de gestion locative | Proprety Assist pour trouver homme de métier | Oui, 2,5% du loyer TTC |
| Départ anticipé | 1 mois de loyer couvert | — |
| Prix | 5 % du loyer annuel HT | — |
Est-ce que la Protection Juridique me couvre contre les loyers impayés ? La garantie protection juridique fait partie du contrat de base de l’assurance habitation. Cette garantie vous permet d’être assisté dans le cas où vous êtes victime d’un sinistre : honoraires d’avocats, paiement des frais de procédure, etc.
Mais malheureusement, la plupart des contrats d’assurance habitation prévoient une exclusion pour les litiges liés aux loyers impayés. Cette garantie, quoique fort utile dans de nombreux cas, ne vous sera donc d’aucune aide si votre locataire ne paie pas son loyer. Vérifiez cependant si ce cas n’est pas pris en compte : allez voir dans les conditions générales ou posez la question à votre courtier.
Il vous faudra donc souscrire une assurance directement liée à la couverture de ce risque, comme il est proposé par certaines compagnies d’assurance. Certaines proposent également un “Pack Bailleur”, qui comprend une couverture pour les loyers impayés et une Protection Juridique étendue.
Votre locataire est dans l’obligation de payer son loyer régulièrement. Seule un grave manquement à vos obligations de bailleur (logement insalubre, non-entretien des infrastructures immobilières, etc.) pourrait autoriser votre locataire à suspendre provisoirement ses versements. Mais in fine, les obligations de chacun doivent être respectées : le bailleur doit maintenir le logement en bon état et le locataire doit payer son loyer au bailleur. Si votre locataire a des difficultés financières, un arrangement à l’amiable est toujours possible.
Pour vous prémunir des loyers impayés, il existe des assurances qui vous indemnisent du montant du loyer qui n’aurait pas été payé. Ces assurances couvrent des durées variables, mais coûtent parfois cher.
Tanguy BocquetTanguy est l'un des fondateurs et le directeur du développement chez Seraphin.be, le 1er courtier digital Belge.
