Que penser du pacte de colocation ?

Droit immobilier
Que penser du pacte de colocation ?

N.B. : Le contenu du présent article est pertinent pour la Région wallonne (à partir du 1er septembre 2018) et la Région bruxelloise, avec le cas échéant les spécificités soulignées pour chaque région. La Région flamande doit, elle, encore voter sur le projet de réforme du bail de logement (le projet de décret sur le bail de logement ne prévoit cependant aucune disposition relative à un pacte de colocation).

  • Le pacte de colocation en quelques questions :

Qu’est-ce que le pacte de colocation ?

Le pacte de colocation est un document qui règle les droits et obligations des colocataires vis-à-vis d’eux-mêmes : il permet d’organiser les modalités pratiques de leur vie en communauté (en termes de répartition du loyer, de division des charges, de prise en charge des assurances, etc.).

 

Qui est lié par le pacte de colocation ?

​Le pacte lie uniquement les colocataires qui le signent. Il ne concerne donc pas le bailleur qui est uniquement lié aux colocataires par le contrat de bail.

Les colocataires peuvent s’en prévaloir entre eux, voire en justice, en cas de non-respect des obligations par un ou plusieurs d’entre eux.

 

Pourquoi rédiger un pacte de colocation ?

Le pacte de colocation permet aux colocataires de prendre conscience de leurs droits et obligations, et d’organiser les modalités de vie commune propres à leur colocation. Il protège les colocataires et les prémunit face à la défaillance de l’un d’entre eux.

La conclusion d’un pacte de colocation est-elle obligatoire ?

Oui, dans la mesure où c’est la signature d’un pacte de colocation qui déclenche l’application des règles spécifiques à la colocation (sous réserve de l’accord préalable du bailleur).

Si les colocataires choisissent le régime de la colocation, ils doivent nécessairement conclure et signer un pacte. A défaut, le régime ordinaire du bail s’appliquera.

Quid en cas de départ d’un colocataire et d’arrivée d’un colocataire remplaçant ?

Un avenant au pacte de colocation doit être conclu à l’arrivée de tout nouveau colocataire.

Quand le pacte de colocation doit-il être signé ?

En Wallonie, il doit avoir été signé au plus tard le jour de la signature du contrat de bail.

A Bruxelles, la loi ne dit pas quand ce pacte doit être signé mais, en pratique, le bailleur devant s’assurer que les colocataires ont signé un pacte de colocation pour que le régime de la colocation s’applique, celui-ci insérera probablement une clause dans le contrat de bail où les colocataires déclarent sur l’honneur l’avoir signé. Il convient donc de signer ce pacte avant ou concomitamment à la signature du contrat de bail. 

  • Rédaction du pacte :

 

Que doit contenir le pacte de colocation ?

Les colocataires disposent de la plus grande liberté quant au contenu du pacte, en dehors :

  • des mentions obligatoires à y inclure ;
  • du fait qu’ils ne peuvent pas prévoir des règles qui ne respecteraient pas les dispositions spécifiques du régime de la colocation.

Exemple : vous pouvez prévoir dans ce pacte la présence ou non d’animaux ; des horaires pour les visites de tiers ; les règles pour organiser une fête ; l’hébergement de tiers ; l’obligation de procéder à un état des lieux intermédiaire lors du départ anticipé d’un colocataire ; etc.

 

Quelles sont les mentions obligatoires ?

En Wallonie, le pacte doit contenir les informations suivantes :

  1. la répartition du loyer (si elle n’est pas prévue par le contrat de bail) ;
  2. la répartition des charges ;
  3. un inventaire des meubles précisant leur propriétaire ;
  4. les modalités de conclusion des contrats d’approvisionnement relatifs aux charges ;
  5. les modalités de conclusion des contrats d’assurance habitation relatifs au bien loué ;
  6. les modalités d’arrivée, de départ et de remplacement d’un colocataire ;
  7. les conditions de constitution et de libération de la garantie locative ;
  8. les modalités de résolution des conflits entre les colocataires.

A Bruxelles, le pacte doit contenir les informations suivantes :

  1. la clé de répartition du loyer ;
  2. la division des charges ayant trait à la vie en communauté ;
  3. un inventaire des meubles et leur provenance ;
  4. la ventilation des dégâts locatifs et leur imputation sur la garantie locative ;
  5. la prise en charge des frais d’entretien et de réparation ;
  6. les questions relatives à la prise en charge des assurances des colocataires, dont l’assurance incendie ;
  7. les questions relatives à la garantie locative ;
  8. les modalités d’arrivée, de départ et de remplacement d’un colocataire.

 

En combien d’exemplaires faut-il établir le pacte ?

Le pacte de colocation est établi en autant d’exemplaires qu’il y a de colocataires.

A quoi faut-il être attentif en rédigeant le pacte ?

Dans le cadre de revenus de remplacement (allocation de chômage, du CPAS, etc.) dont disposeraient certains colocataires, une attention particulière doit être portée à la rédaction du pacte afin de démontrer que la cohabitation dans un même logement n’entraine pas la constitution d’un seul ménage au regard des législations fédérales. En effet, cela priverait ces colocataires du bénéfice du taux isolé.

  • A quoi être attentif en tant que propriétaire-bailleur ?

Le pacte de colocation ne concerne pas le bailleur mais il est nécessaire à l’application du régime du bail de colocation.

Si les parties ont décidé d’appliquer le régime du bail de colocation, le bailleur devra s’assurer que les colocataires ont signé un pacte de colocation, sous peine de voir un autre régime (bail de résidence principale ou bail de droit commun) s’appliquer.

En Wallonie, la date de signature du pacte de colocation doit être reprise dans le contrat de bail.

A Bruxelles, le bailleur veillera à insérer une clause dans le contrat de bail où les colocataires déclarent sur l’honneur avoir signé un pacte de colocation.