Faisons ensemble un petit tour des frais que vous pouvez ou non répercuter sur votre locataire.
Vous n’êtes pas sans savoir que les règles du bail d’habitation sont maintenant différentes selon que le bien loué se situe en Région wallonne, en Région bruxelloise ou en Région flamande.
Cependant, pour ce qui concerne la répartition des charges et des frais, les régions ont adopté des règles similaires.
L’idée générale est de mettre à charge du bailleur tout ce qui concerne la propriété de l’immeuble, tandis que le locataire supporte tout ce qui concerne l’usage et la jouissance de l’immeuble.
Chacune des régions a également prévu expressément que :
Les frais de gestion (syndic) sont en revanche soit à la charge du propriétaire, soit à la charge du locataire, selon ce que prévoit le contrat de bail.
La loi n’interdit pas, en droit commun, de mettre à charge du locataire des frais et charges qui, par leur nature, doivent normalement être supportés par le bailleur car ils portent sur le droit de propriété. Il faut évidemment préciser ces dérogations dans le contrat de bail.
A vous donc d’inclure une clause dans le contrat de bail qui met le précompte immobilier, ou toute autre taxe (telle une taxe de bureau), à charge du locataire. Attention cependant qu’une telle clause n’est pas opposable à l’administration fiscale : le propriétaire-bailleur reste le seul tenu vis-à-vis de l’administration. Il faudra donc aussi préciser dans le bail les modalités de paiement de ce précompte : le locataire paye-t-il directement l’administration fiscale pour compte du bailleur ; ou bien le bailleur paye-t-il ce précompte à l’administration puis en réclame le remboursent au locataire ? Il est plus prudent de choisir cette deuxième option pour éviter tout problème avec le fisc…
La loi sur les baux commerciaux permet aux parties de fixer librement les différentes modalités et composantes du loyer. Comme pour le bail de droit commun, vous pouvez donc faire supporter par le locataire des frais et charges qui par leur nature vous incombent normalement.
La même réserve qu’en matière de bail de droit commun vaut bien entendu pour les dettes fiscales relatives à la propriété : le redevable reste le bailleur (propriétaire), qui ne pourra pas opposer son contrat de bail au fisc.
En conclusion, mis à part pour le bail d’habitation qui est fort réglementé et protecteur des intérêts du locataire, vous pouvez répercuter de nombreux frais sur votre locataire, à condition d’avoir bien prévu cela dans votre contrat de bail.
Laurence VandeplasAvocat (Le Hardÿ & Paternostre Law Firm) l.vandeplas@lhp-law.be
