Vous désirez mettre votre bien en location, mais vous craignez de vous retrouver face à un locataire insolvable ou défaillant ? Regardons ensemble les garanties que vous pouvez mettre en place dans le cadre de votre bail. Voici comment rédiger son contrat de bail.
Avant la conclusion du bail, le bailleur peut demander certaines informations au candidat-locataire.
A Bruxelles, le bailleur peut solliciter auprès du candidat-locataire les informations suivantes :
- Tout type de document permettant d’évaluer le nombre de personnes qui compose son ménage : cela permet au bailleur d’évaluer éventuellement le montant des provisions pour des frais et charges dus par le locataire, lesquels peuvent varier en fonction du nombre d’occupants.
- Le montant ou l’estimation des ressources financières dont il dispose: des preuves de paiement de loyers antérieurs (pas plus de 3 mois consécutifs), une fiche de salaire ou de traitement, des extraits de compte bancaire, des allocations de chômage, des allocations de mutuelle, des allocations pour personnes handicapées…
Cependant, le bailleur ne peut pas prendre en compte l’origine, ni la nature du montant des ressources financières, afin d’éviter toute discrimination liée au statut du locataire (social, professionnel ou autre).
En Wallonie, le bailleur peut solliciter auprès du candidat-locataire les informations suivantes :
- la composition de ménage ;
- le montant des ressources financières dont dispose le candidat-preneur ;
- la preuve du paiement des trois derniers loyers.
Si le candidat-locataire est une société, le bon réflexe consistera à aller consulter ses comptes annuels, consultables gratuitement sur le site de la BNB.
Rédaction du contrat de bail :
Le bailleur peut se réserver quelques garanties face à un locataire défaillant, en rédigeant avec soin son contrat de bail.
Voici quelques clauses utiles à insérer dans un contrat de bail :
- La garantie locative n’est pas une obligation légale : elle n’est donc jamais obligatoire, sauf si le contrat de bail le prévoit expressément. Le bailleur veillera donc à insérer une clause dans le contrat de bail imposant au locataire de constituer une garantie locative.
Pour un bail d’habitation, cette garantie ne peut cependant excéder un montant équivalent à 2 ou 3 mois de loyer, selon la forme de la garantie locative et la législation régionale.
- A Bruxelles et en Wallonie :
- 2 mois s’il s’agit d’une garantie versée sur un compte individualisé ouvert au nom du locataire auprès d’une institution financière ;
- 3 mois s’il s’agit d’une garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie ;
- 3 mois s’il s’agit d’une garantie bancaire résultant d’un contrat-type entre un CPAS et une institution financière.
- En Flandre, la garantie ne peut excéder un montant équivalent à 3 mois de loyer (à partir du 1er janvier 2019, date à laquelle la réforme doit entrer en vigueur).
- Lors de la signature du contrat de bail, le bailleur peut exiger l’encaissement du premier mois de loyer et la preuve de la constitution de la garantie locative. Il veillera aussi à modaliser son obligation de délivrance (concrétisée par la remise des clés), en la conditionnant à la réalisation de certaines conditions.
Exemple de clause : « La mise à disposition du logement au(x) locataire(s) est toutefois soumise aux conditions suivantes :
– Constitution de la garantie locative (article x) ;
– Paiement du premier mois de loyer (article x) ;
– Preuve de la signature du contrat d’assurance (article x). »
- Le bailleur veillera enfin à fixer forfaitairement le montant à payer en cas d’inexécution de la convention, et plus spécifiquement en cas de résolution fautive aux torts du locataire. Le bailleur peut déterminer des indemnités forfaitaires (de relocation ou de résolution par exemple) dans le contrat de bail. Si une telle clause est en principe licite, le juge pourrait baisser ce montant s’il estime que la somme est excessive.
En général, une indemnité équivalente à 3 mois de loyer en cas de résolution fautive du bail aux torts du preneur est acceptée par les juges.
- Si le bailleur a des doutes quant à la solvabilité du locataire, l’engagement d’une caution est intéressant, d’autant plus que cette garantie se cumule avec la garantie locative. Le bailleur prudent exigera une caution si le locataire est un étudiant et qu’il ne peut justifier de revenus pour le paiement du loyer.
Exemple de clause : « Est intervenu à la signature du bail [Madame/Monsieur *], lequel, après avoir pris lecture des présentes, s’engage à assumer l’entièreté des obligations du preneur à titre de caution solidaire et indivisible, sans bénéfice de discussion ou de division ».
- Si plusieurs locataires signent le bail, le bailleur veillera à prévoir une clause de solidarité, afin que les locataires soient chacun tenus au paiement de l’entièreté du loyer et ne puissent invoquer le bénéfice de division de la dette.
Exemple de clause : « Les locataires soussignés déclarent s’engager aux présentes à titre solidaire et indivisible. »
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N.B. : Le contenu du présent article est pertinent pour la Région wallonne (à partir du 1er septembre 2018) et la Région bruxelloise, avec le cas échéant les spécificités soulignées pour chaque région. La Région flamande doit, elle, encore voter sur le projet de réforme du bail de logement (cette réforme est prévue pour janvier 2019).
Laurence Vandeplas
