Vous pensez rembourser immédiatement le solde de votre emprunt hypothécaire, mais est-ce vraiment intéressant ?
Les actes de prêt hypothécaire prévoient la faculté, pour l’emprunteur, de rembourser une partie ou la totalité de son prêt avant terme.
Dans le cas d’un remboursement total, l’emprunteur (ou, dans la majorité des cas, son notaire) demandera à l’institution financière le décompte à une date déterminée. S’il rembourse effectivement à la date fixée, il ne devra évidemment plus les mensualités futures : ni le capital (puisqu’il est remboursé), ni les intérêts. Ce décompte comprendra le capital à rembourser, les intérêts éventuellement dus jusqu’à la date du remboursement, et une indemnité de « remploi ».
Il faut toujours vérifier les décomptes établis par ces institutions, en se méfiant des décomptes établis « sauf erreur ou omission ». Il est inacceptable de constater que certaines institutions se réservent ainsi la possibilité de revoir leur décompte de remboursement si elles commettent une erreur en l’établissant! Pour vérifier les calculs, il suffit de reprendre le tableau d’amortissement signé lors de l’acte de prêt. En comptant le nombre de mensualités payées, et en regardant dans la colonne reprenant le solde restant dû après chaque mensualité, il est facile de vérifier le montant du capital à rembourser. Il ne faut pas oublier d’y ajouter les intérêts dus jusqu’au jour du remboursement, en y ajoutant ceux dus pour les jours de transfert interbancaires.
Pour un remboursement partiel, l’emprunteur proposera à l’institution financière de lui rembourser un certain montant. Il pourra demander de payer la même mensualité, et la durée du crédit sera raccourcie, ou de payer une mensualité réduite pendant la même durée qu’auparavant : dans ce cas, un nouveau tableau d’amortissement devra être établi.
Frais éventuels de mainlevée
Le remboursement d’un crédit n’entraîne pas automatiquement la suppression de la garantie hypothécaire. Pour que l’hypothèque disparaisse, il faudra faire signer par un notaire un acte de mainlevée. Cet acte n’est toutefois nécessaire que si l’emprunteur vend ou hypothèque à nouveau son immeuble.
Perte des avantages fiscaux
Dans les calculs à établir, l’emprunteur devra tenir compte de la perte des avantages fiscaux liés à son prêt hypothécaire.
Pour cette raison, il n’est pas toujours avantageux de rembourser avant terme. Il faut établir un parallèle entre les calculs de rentabilité du capital en le plaçant sans remboursement, et l’avantage recueilli en remboursant, c’est-à-dire en ne payant plus d’intérêt, mais en tenant compte des frais et des pertes y afférents.
Parfois, il peut s’avérer intéressant de rembourser anticipativement au moyen d’un autre crédit plus avantageux.
Source: www.notaire.be
Lors d’un remboursement anticipé d’un emprunt hypothécaire, l’institution financière ayant octroyé le prêt va récupérer de l’argent qui ne produit aujourd’hui plus rien. Pour compenser cette perte, elle demandera une indemnité, appelée indemnité de remploi.
Le montant de cette indemnité est déterminé dans l’acte de crédit. Depuis la loi de 1992, il ne peut pas être supérieur à une somme équivalente à trois mois d’intérêt. Si le crédit a été consenti avant cette date, il faudra vérifier ce qui est prévu dans l’acte. Une indemnité de trois mois d’intérêts ne signifie pas trois fois la mensualité, mais bien trois fois la part d’intérêt comprise dans la mensualité. Il faudra donc examiner le tableau d’amortissement pour connaître cette proportion au moment du remboursement.
L’indemnité sera, par conséquent, fort importante si le remboursement a lieu peu après la conclusion de crédit, et elle sera minime s’il est effectué peu avant le terme prévu initialement.
Même si l’indemnité est prévue dans l’acte, elle peut toujours être négociée avec l’institution financière : par exemple, les compagnies d’assurances acceptent souvent de ne pas la réclamer si leur client s’engage à conserver les assurances-vie mixtes annexées au prêt.
Source: Logic-immo.be – Remboursement anticipé emprunt.
3 - Renégocier un crédit hypothécaire : pourquoi et comment?
Un crédit hypothécaire abordable est indispensable pour acheter ou construire la maison de ses rêves. La majorité des futurs acquéreurs cherchent avant tout le taux d’intérêt le plus bas possible. Si un faible taux d’intérêt est intéressant, il y a d’autres facteurs à prendre en compte lors de la renégociation d’un crédit hypothécaire. Tour d’horizon.
La durée du crédit hypothécaire
La durée de votre crédit détermine aussi le coût total que vous allez rembourser. Réduire la durée d’un crédit hypothécaire peut déjà vous faire économiser pas mal d’argent !
Rachat de capital ou paiements fixes mensuels ?
Un crédit à mensualités fixes coûte davantage en intérêts, pourtant, c’est souvent la formule privilégiée par les emprunteurs. Dans ce cas, l’emprunteur connait exactement le montant qu’il va rembourser tous les mois jusqu’à la fin du crédit. En cas de rachat de capital, les intérêts varient d’une année à l’autre et les paiements sont plus élevés les premières années. Si vous êtes en mesure de payer des mensualités plus élevées en début du crédit, vous paierez moins d’intérêt, mais vous serez également en mesure de bénéficier d’avantages fiscaux supplémentaires.
Méfiez-vous des produits annexes
Lors de la renégociation d’un crédit hypothécaire, de nombreux emprunteurs se focalisent sur le taux d’intérêt et oublient de faire attention à tous les termes du contrat. Dans ce cas, même si le taux d’intérêt semble intéressant, il se peut que la somme totale à rembourser soit plus importante, par exemple si le montant de l’assurance solde restant dû est revu à la hausse. De nombreuses banques profitent de l’occasion pour vous refiler des produits annexes comme une assurance incendie, un compte à vue, un compte d’épargne ou des produits financiers. Dès lors, assurez-vous de ne pas souscrire de produits inutiles qui pourraient vous coûter cher !
Faites jouer la concurrence
La plupart des banques possèdent une certaine marge de manœuvre dans la négociation d’un prêt immobilier. N’hésitez pas à être ferme et à discuter le taux proposé. Cela en vaut la peine, surtout si vous faites le calcul sur 10 ou 20 ans. Même si votre banque vous propose un crédit intéressant, allez toujours voir dans les autres banques et organismes financiers et faites jouer la concurrence.
Source : Logic-immo.be Renégocier son emprunt .