C’est une situation extrêmement embarrassante, d’autant plus que vous ne pouvez agir comme vous le souhaitez, puisque les lieux loués sont devenus le domicile du locataire. La première chose à faire est d’adresser au locataire une mise en demeure lui intimant d’honorer les sommes dues. Cette mise en demeure devra préciser vos coordonnées complètes, celles du locataire, l’ensemble des détails relatifs aux montants dus (par exemple sous la forme d’un tableau), et faire référence au contrat de bail de résidence principale.
Vous y préciserez également clairement le fait qu’il s’agit d’une mise en demeure ainsi que le délai donné à votre locataire pour payer la somme totale due.
Source: Logic-immo.be – Le locataire ne paie pas.
Si votre locataire perdure dans le non-paiement de loyers et/ou de provisions pour charges, il va falloir saisir le Juge de Paix. En effet, seul un jugement vous permettra de solliciter un huissier afin d’expulser votre locataire et/ou de venir récupérer les sommes dues entre les mains du locataire.
Le Juge de Paix compétent sera toujours celui du lieu de situation de l’immeuble. Dès lors, si les lieux loués se situent à Uccle (1180 Bruxelles), le Juge de Paix d’Uccle sera compétent. Vous pouvez connaître le Juge de Paix compétent en suivant le lien : http://www.juridat.be/cantons/cantons.htm et en introduisant le code postal du lieu de l’immeuble loué.
Le mieux est bien entendu de mettre votre dossier entre les mains d’un avocat spécialisé en bail. Ce professionnel du droit connaît bien la procédure et pourra réaliser l’ensemble des tâches auprès du Juge de Paix afin que vous récupériez votre créance au plus vite.
Si vous ne souhaitez pas faire appel à un avocat, vous pouvez déposer une requête devant le Juge de Paix vous-même. Des modèles de requête sont disponibles sur internet. Veillez à la remplir correctement, le Juge de Paix étant obligé de prononcer un jugement limité à la demande formulée par écrit.
Source: Logic-immo.be – Le locataire ne paie pas.
Si votre locataire ne paie pas son loyer, vous devez d’abord tenter d’obtenir le paiement à l’amiable. A défaut de paiement de l’arriéré de loyer, vous devez sans tarder (maximum quinze jours après la date d’échéance) envoyer une lettre recommandée par laquelle vous exigez le paiement dans un délai fixe (huit jours par exemple), tout en demandant des explications sur la raison du retard et en précisant qu’à défaut de paiement vous entamerez une procédure judiciaire.
Au besoin, et si les enjeux deviennent importants, il peut être utile de faire appel aux services d’un avocat pour la rédaction de cette mise en demeure. Sachez que l’’intervention, à ce stade, d’un avocat permet de régler de nombreux cas.
En effet, suite à cette mise en demeure, la réaction du locataire sera souvent de proposer un plan d’apurement. Si celui-ci vous paraît raisonnable, vous pourrez l’accepter mais vous tiendrez à l’œil le respect des échéances.
Vous pouvez aussi envisager des mesures conservatoires mais coûteuses comme la saisie gagerie sur le mobilier situé dans le bien loué, sur lequel vous disposez d’un privilège, et ce si l’enjeu est important.
Source: Logic-immo.be – Locataire mauvais payeur.
Après une mise en demeure, en cas de mutisme de votre locataire ou de non-respect du plan d’apurement, vous devrez vous adresser au Juge de Paix du lieu où se situe le bien loué (ou à un arbitre si cela est précisé dans le contrat de bail).
Il est vivement conseillé de ne pas attendre trop longtemps avant d’entamer la procédure (maximum 10 jours après la seconde échéance impayée) afin d’éviter que la somme due n’augmente de trop. Vous pouvez vous-même déposer une requête (moins coûteuse qu’une citation par huissier – 40 € quand l’enjeu porte sur moins de 2.500 € et 80 € s’il porte sur plus de 2.500 €, ces frais étant multipliés par le nombre de demandeurs, soit le nombre de propriétaires du bien loué).
Cette requête devra obligatoirement mentionner : la date, l’identité complète du/des propriétaire(s), celle du/des locataire(s), l’objet de la demande, les dispositions du contrat et du Code civil qui fondent la demande, la signature du demandeur ou de son avocat, un certificat de domicile récent de la partie adverse (délivré par l’administration communale où elle est domiciliée).
Dans la requête, vous veillerez expressément à réclamer l’arriéré de(s) loyer(s), et le cas échéant, la fin du bail aux torts du locataire, l’indemnité de résiliation qui en découle, la faculté d’expulsion de tous les occupants, la libération de la garantie locative en sa faveur et la désignation d’un expert. La requête devra également prévoir l’application de l’article 735 du Code judiciaire qui permet de pouvoir plaider l’affaire dès l’audience d’introduction outre l’exécution provisoire. Etre conseillé ou représenté par un avocat s’avère fort utile afin de ne rien négliger.
Une fois que la requête est déposée, l’audience d’introduction se tiendra dans le mois devant le Juge de paix. A cette audience, plusieurs hypothèses peuvent se présenter :
Source: Logic-immo.be – Locataire mauvais payeur.
Une alternative à la procédure devant le Juge de paix est de recourir à la médiation.
La médiation est un mode de règlement amiable des conflits qui fait intervenir un tiers, le médiateur, dont la mission est d’amener les personnes à renouer le dialogue, à confronter leurs points de vue au cours d’un échange et à rechercher les bases d’un accord durable et acceptable. Ce processus est rapide, peu coûteux et efficace.
Nous renvoyons ici à notre article « La médiation immobilière » publié dans le Logic Immo du 11 février 2015.
Source: Logic-immo.be – Médiation immobilière.
