Le caractère normal ou anormal d’une usure est difficile à définir dans la mesure où la loi ne définit pas précisément l’usure normale, ni l’usure anormale d’ailleurs.
L’usure « normale » peut cependant être explicitée de la manière suivante : il s’agit d’une usure due « au temps qui passe », d’une usure qui survient même si le preneur/locataire utilise les lieux loués ou la partie des lieux loués (cuisine, sol, mur, table, etc) de manière soigneuse et consciencieuse.
On dit également qu’il y a une usure normale lorsque le bien a été utilisé « conformément à sa destination ». C’est le cas, par exemple, lorsque celui-ci a été utilisé conformément à « ce à quoi il sert », donc n’a pas été utilisé dans un autre but (ex : couper quelque chose sur des taques en vitrocéramique) ; ou encore lorsque le bien a été utilisé conformément à ce qui a été convenu dans le contrat de bail.
A contrario, une usure est anormale lorsqu’elle est due à un manque d’entretien ou à un dégât causé par la faute du preneur/locataire. Par exemple, une usure à une machine à laver est anormale si le preneur/locataire verse de la soude caustique attaquant les canalisations dans la machine à laver. Si son but est certes de déboucher ou de nettoyer les canalisations, le fait de le faire à l’aide de soude caustique dans une machine à laver dégrade le bien. Dès lors, par la faute du preneur/locataire, celui-ci aura subi une usure dite « anormale ».
Source: Logic-immo.be – Usure locative.
Les « grosses réparations » sont définies, notamment, à l’article 606 du Code civil. D’après le législateur, il s’agit des réparations des « gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, des digues et des murs de soutènement et de clôture, aussi en entier ».
Cette explication donnée par le législateur dans le Code civil peut être précisée par la jurisprudence de nos cours et tribunaux.
Par exemple, le Tribunal de Première Instance d’Arlon a confirmé dans un jugement que le propriétaire/bailleur a l’obligation de réaliser les grosses réparations parmi lesquelles le tribunal compte les réparations aux toitures mais également celles aux gouttières.
Le Tribunal rappelle, en outre, que dans ce cadre – et malgré le fait que de nombreux contrats le prévoient – le bailleur/propriétaire ne peut se dégager de sa responsabilité en précisant dans le contrat que le locataire/preneur doit l’aviser de la nécessité de réaliser de grosses réparations et qu’à défaut, le locataire devra en supporter les éventuelles conséquences. Le bailleur/propriétaire ne peut donc se dégager de sa responsabilité en mettant sur les épaules du locataire/preneur une obligation de le prévenir.
Le Tribunal de première Instance de Liège a, quant à lui, décidé dans un jugement que bien qu’ils n’étaient pas spécifiquement visés par l’article 606 du Code civil, les travaux de réfection peuvent également constituer des grosses réparations.
Vous l’aurez compris, les grosses réparations sont tout d’abord celles qui touchent à la structure et à la stabilité de l’immeuble, celles qui demandent des « moyens importants ». Cette notion doit, en outre, être analysée au cas par cas.
Source: Logic-immo.be – Réparations locatives.
La Cour de Cassation précise que les réparations dites « locatives » auxquelles un preneur/locataire est tenu sont plus restrictives que les « réparations d’entretien » auxquelles un usufruitier est tenu. Les réparations devant être réalisées par un preneur/locataire sont celles visées aux articles 1754 et 1755 du Code civil.
L’article 1754 du Code civil précise que sont à charge du preneur/locataire les réparations locatives et « de menu entretien ». Il s’agit des réparations désignées comme telles par l’usage des lieux. Celui-ci peut être déterminé en fonction du contrat de bail : contrat de bail de résidence principale, contrat de bail de bureaux, contrat de bail commercial. Les lieux seront utilisés de manière différente dans ces trois cas et c’est en fonction de cette utilisation que les réparations dites « locatives » peuvent être déterminées. L’article 1754 du Code civil donne tout de même quelques exemples généraux : les réparations des portes, chambranles, gonds, serrures, tablettes de cheminées, etc.
Attention toutefois car cet article n’est pas impératif. Cela signifie que le contrat de bail peut déterminer d’autres réparations dites « locatives » à charge du preneur/locataire.
L’article 1755 du Code civil limite quelque peu le champ des réparations locatives puisqu’il précise qu’aucune réparation ne pourra être mise à charge du locataire si elle est due à la vétusté (soit à une usure anormale) ou à un cas de force majeure (par exemple si une grosse grêle détruit des chambranles en bois).
Source: Logic-immo.be – Réparations locatives.
Le Code civil répartit la charge de l’entretien et des réparations du bien immobilier entre le bailleur et le locataire.
A la charge du locataire : Les articles 1754 et 1755 définissent une obligation générale d’entretien et de réparations locatives, à l’exception de celles occasionnées par vétusté ou force majeure. L’usure normale est généralement considérée, au même titre, comme ne pouvant être mise à la charge du locataire.
A la charge du bailleur : Les articles 1719, 1720 et 1721 définissent les obligations du bailleur, qui doit notamment délivrer un bien « en état de réparation », assurer les réparations autres que locatives et garantir les vices cachés ou défauts qui empêchent l’usage du bien, même si le bailleur n’en avait pas connaissance au moment de la signature du contrat de location. En tant que propriétaire, vous pouvez cependant prévoir des clauses incluant certaines réparations et gros entretiens à charge du locataire. Ceci n’est cependant pas valable pour les baux de résidence principale signés après le 18 mai 2007 : la loi sur les loyers a rendu impératifs les articles 1720, 1754 et 1755 du Code civil, lorsqu’il s’agit d’un bail de résidence principale. Concrètement, pour les baux à usage de résidence principale signés à partir du 18 mai 2007, la répartition est obligatoirement celle prévue par le Code civil. Pour les baux de résidence principale signés avant le 18 mai 2007 ou les baux qui ne relèvent pas de la résidence principale, les dispositions du Code civil s’appliquent si le contrat ne prévoit pas d’une autre répartition.
Source: Logic-immo.be – Location, qui paie les dégâts?
