Le locataire doit, tout d’abord, au titre de l’article 1752 du Code civil, garnir les lieux loués de meubles suffisants afin de pouvoir répondre du loyer.
En plus de cette garantie, deux sortes de garanties bancaires sont majoritairement prévues. La première est une garantie constituée sur un compte bancaire individualisé (bloqué). Il s’agit de la garantie prévue dans la majeure partie des contrats de bail de résidence principale. Cette garantie ne peut excéder un montant équivalent à deux mois de loyer.
La seconde est une garantie constituée au fur et à mesure par le locataire, en approvisionnant un compte bancaire par mensualités constantes. La durée de constitution de cette garantie ne peut dépasser trois ans et son montant ne peut être supérieur à trois mois de loyer.
Source: Logic-immo.be – Le fonds de garantie locative flamand.
Tout propriétaire désireux de mettre en location son bien doit être attentif aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité de son immeuble.
Tout bien proposé à la location doit être sûr et décent, sans danger et dépourvu de vices qui pourraient nuire à la santé des occupants.
Des conditions minimales sont à respecter au moment de la conclusion du contrat de bail pour que le logement puisse être donné en location à titre de résidence principale.
Ces conditions minimales sont relatives à :
– la composition et la dimension de l’habitation et de chaque pièce ;
– la stabilité du logement et l’absence de vices intérieurs et extérieurs pouvant présenter un danger pour la santé du locataire (exigences structurelles) ;
– l’éclairage naturel et l’aération vers l’extérieur (humidité du logement) ;
– l’équipement général notamment au niveau des points d’eau, et l’installation électrique ;
– l’accès de l’immeuble et sa fermeture, ainsi que la circulation dans celui-ci (accessibilité).
Attention, des règles complémentaires sont imposées par la Région wallonne et la Région bruxelloise ainsi qu’en Flandre.
Depuis 2011, le Certificat de Performance Energétique des Bâtiments (PEB) est obligatoire pour la vente ou la location d’un bien immobilier tant en Région wallonne qu’en Région de Bruxelles-Capitale.
Véritable carte d’identité énergétique officielle d’un bâtiment, le PEB attribue aux bâtiments un label qui les classe sur une échelle de performance, à l’instar d’un frigo ou d’un lave-vaisselle, et constitue une indication supplémentaire lors du choix d’un bien immobilier à acheter ou à louer.
Le certificat PEB doit contenir les informations suivantes :
Différences régionales
En Région wallonne, le certificat PEB est accordé par le Département de l’Energie et du Bâtiment durable de la Direction générale opérationnelle Aménagement du territoire, Logement, Patrimoine et Energie. Sont concernés les bâtiments résidentiels, à savoir les maisons, les appartements, les kots d’étudiants…
En Région de Bruxelles-Capitale, le certificat PEB est accordé par Bruxelles Environnement. Depuis le 1er novembre 2011, tout propriétaire doit transmettre une copie du certificat de performance énergétique au futur locataire. Sont concernés tous les logements et les bureaux de plus de 500 m².
Location > Formalités de début de location
Vente > Formalités pour la mise en vente
Source: Logic-immo.be – Certificat PEB.
Qui peut réaliser un certificat PEB ?
Seul un certificateur agréé ayant suivi une formation spécifique peut établir un certificat PEB. A Bruxelles, la liste des certificateurs peut être consultée sur le site de l’IBGE et, en Wallonie, sur le site du Portail de l’énergie.
Pour établir le bilan énergétique, le certificateur prend en compte toutes les sources de déperditions énergétiques et les installations techniques du bien, excepté les systèmes d’éclairage. Il tient compte aussi du type d’habitation, de son orientation, de la qualité de son isolation (le vitrage simple ou double, les caractéristiques thermiques des parois…), ainsi que de son système de chauffage (central ou non, qualité de la chaudière et de l’installation…). Les caractéristiques énergétiques sont ensuite introduites dans un logiciel de calcul officiel. Dès les résultats obtenus, le certificateur remet au propriétaire le certificat PEB comprenant une analyse de la situation ainsi que des conseils d’amélioration.
Pour un propriétaire, le coût d’obtention d’un certificat PEB dépend de la superficie du bien, de la présence ou non de plans et de la complexité de l’installation. En moyenne, pour un appartement, il faut compter environ 300 euros TVAC, et environ 500 euros TVAC pour une maison unifamiliale. Le certificat est valable dix ans.
Source: Logic-immo.be – Coût PEB.
Le fait de ne pas être en possession du certificat PEB lors de la vente ou de la location de votre habitation peut vous coûter cher. En Wallonie, par exemple, l’amende administrative prévue est de 2 euros par m³ de volume construit, avec un minimum de 250 euros. En cas de vente, si le notaire constate à l’établissement de l’acte authentique qu’aucun certificat PEB valide n’est disponible, il doit en informer les autorités compétentes dans les quinze jours ouvrables de la signature de l’acte authentique. En Région bruxelloise, le propriétaire peut être poursuivi pénalement. Sa sanction pénale peut être transformée en amende administrative à hauteur de 625 euros, perçue par Bruxelles Environnement.
Dans les deux régions, le non-respect de cette obligation est considéré comme un manquement sur le plan civil. Le juge en estime la gravité et décide de la sanction à imposer au propriétaire. Une exécution forcée peut être infligée. Cependant, le risque d’une action en justice contre un propriétaire négligent est très limité, vu la lourdeur administrative d’une telle démarche.
Source: Logic-immo.be – Sanctions PEB Bruxelles.
A l’heure actuelle, souscrire une assurance incendie pour son habitation n’est pas légalement obligatoire. Pourtant, une majorité de propriétaires (95%) et locataires (90%) font ce choix. Se protéger des coûts engendrés par un incendie, une tempête, un dégât des eaux ou du vandalisme est, bien sûr, un choix judicieux. On ne peut donc pas comparer une assurance incendie à une assurance auto, qui elle, est obligatoire, même s’il existe parfois des conditions contraignantes.
Conditions contraignantes pour une assurance incendie
Dans certains cas, la souscription d’une assurance incendie est obligatoire. C’est notamment le cas si vous achetez une maison en contractant un prêt hypothécaire. Un établissement bancaire peut refuser votre prêt si vous ne prenez pas d’assurance incendie. Un propriétaire peut également refuser un locataire sur cette même base. Il y a, bien sûr, une explication logique derrière tout cela : les organismes de crédit et les propriétaires veulent protéger leurs biens et leurs revenus en cas de sinistre.
Protection pour l’acheteur
Que les institutions bancaires et les propriétaires souhaitent se couvrir contre des frais élevés est compréhensible. Mais une assurance incendie offre également une sécurité pour l’acheteur. L’habitation et les biens sont protégés, et ceci, contre une somme mensuelle relativement faible.
Source: Logic-immo.be – Assurance incendie obligatoire?.
Le détecteur de fumée n’est toujours pas obligatoire dans tous les logements locatifs. En 2014, 69 personnes sont décédées suite à un incendie dans leur habitation. Installer un détecteur de fumée est toujours une bonne idée, mais est-ce pour autant obligatoire? Et comment l’installer de manière optimale? Les règles relatives au détecteur de fumée dépendent des Régions. Il n’est ceci dit jamais obligatoire dans les parties communes des immeubles à appartements.
Législation sévère en Région wallonne
C’est en Région wallonne que la législation est la plus sévère : depuis le 1er juillet 2006, tous les logements individuels sans exception doivent disposer d’un détecteur de fumée de type optique par niveau. Si la superficie est supérieure à 80m², le niveau doit être équipé de deux détecteurs. Pour les biens locatifs, l’achat et l’installation du détecteur sont à charge du propriétaire mais le locataire est responsable de son entretien. Dans les logements à un seul niveau, le détecteur est placé de préférence dans le hall de nuit donnant accès aux chambres. Si deux détecteurs sont nécessaires, le second sera placé dans le hall d’entrée ou dans le living. Si le logement est réparti sur plusieurs niveaux, les détecteurs seront placés à chaque étage dans le hall de nuit ou à défaut dans le hall d’entrée ou dans le living.
Détecteur de fumée obligatoire dans les logements à Bruxelles
En Région bruxelloise, la législation est un peu moins stricte qu’en Wallonie. Depuis le 1er juillet 2005, tous les logements mis en location doivent être équipés d’un détecteur de fumée de type optique. Les détecteurs doivent être placés le long de la voie d’évacuation, c’est-à-dire dans toutes les pièces que l’habitant doit traverser depuis sa chambre jusqu’à la porte de sortie. L’achat, l’installation ainsi que le remplacement du ou des détecteur(s) de fumée sont à charge du bailleur.
Détecteur de fumée obligatoire en Flandre lors d’une rénovation
En Flandre, le détecteur de fumée est obligatoire dans les nouveaux logements et dans tous les logements pour lesquels des travaux de rénovation nécessitant une autorisation urbanistique sont réalisés. Il est également obligatoire lors de la conclusion d’un nouveau contrat de bail locatif. Depuis le 31 décembre 2012, les baux doivent stipuler que le détecteur de fumée a correctement été installé. Pour les baux ayant été conclus avant cette date, l’obligation vaut à partir du premier 1er janvier 2016 (si le bâtiment a été construit avant 1945) ou à partir du 1 janvier 2019 (si le bâtiment a été construit après 1945). L’achat et l’installation du détecteur de fumée sont à charge du bailleur tandis que le locataire est responsable de l’entretien de l’appareil.
Où faut-il placer le détecteur dans les biens locatifs ?
Les directives claires sont consultables sur le site d’Assuralia. Il est important que le détecteur possède le label CE et qu’il réponde à la norme NBN EN 14604. Le détecteur ne peut pas être de type ionique et doit réagir par un signal sonore strident à l’apparition de fumée.
Source: Logic-immo.be – Obligation détecteur de fumée.
La constitution d’une garantie locative peut être demandée lors de la conclusion d’un contrat de bail de résidence principale ou au plus tard lors de son entrée en vigueur.
Sachez toutefois que la loi n’impose aucune obligation au locataire de vous donner l’une ou l’autre garantie afin d’assurer la bonne exécution de ses obligations.
La garantie locative n’est donc pas automatiquement liée à la signature d’un contrat de bail. La loi précise uniquement une réglementation d’application et de constitution lorsque la garantie locative est prévue dans le contrat de bail.
Ainsi, dans le cas où vous choisissez de demander au locataire la remise d’une somme d’argent – et uniquement dans cette hypothèse-là -, la garantie prend la forme soit :
– d’un compte individualisé ouvert au nom du locataire auprès d’une institution financière ;
– d’une garantie bancaire qui lui permet de constituer progressivement la garantie ;
– d’une garantie bancaire résultant d’un contrat-type entre un CPAS et une institution financière.
Selon la formule choisie, la garantie ne peut dépasser deux ou trois mois de loyer.
Soyez attentif à cette clause lors de la conclusion du contrat de bail car, en cas d’oubli, vous ne pourrez plus par la suite demander de garantie à votre locataire.
Conseils :
– Mentionnez dans le bail que les clés ne seront données au locataire qu’après constitution de cette garantie. Vous pouvez y stipuler qu’elle doit être payée à la signature du bail, même si l’occupation du logement n’intervient que des mois plus tard. C’est autorisé par la loi.
– Si vous acceptez que le locataire ne paie la garantie qu’au moment où il entrera dans l’immeuble, prévoyez dans le bail que les clés ne pourront être remises qu’après le versement de cette garantie.
– Vous pouvez également proposer que le locataire paie une partie de la garantie locative à la signature du bail et le reste à un moment ultérieur, par exemple, à la remise des clés.
Source: Logic-immo.be – Garantie locative.