Le compromis de vente est une étape décisive lors de l’achat d’un bien immobilier.
Document complet ayant une valeur juridique, il contient toutes sortes d’informations (prix, noms du vendeur et de l’acheteur, adresse, date de la signature) et les signatures du vendeur et de l’acheteur.
Avant le passage devant le notaire, le futur acquéreur peut revenir sur sa décision. Des difficultés ou des circonstances imprévues peuvent, en effet, changer la donne de départ et rendre l’acquisition du bien impossible. L’annulation d’un compromis de vente, même si elle est plutôt rare, est concevable sous certaines conditions.
Cela doit toujours se dérouler en concertation avec le vendeur. Si ce dernier ne marque pas son accord, une annulation n’est pas à l’ordre du jour.
Concrètement, en cas d’accord du vendeur, le futur acquéreur effectue, dans les quatre mois, une résiliation de contrat et la fait enregistrer (prix : 10 euros). Si les droits d’enregistrement ont déjà été versés, le remboursement pour être demandé moyennant l’acquittement d’un montant de 35 euros.
Intégrer des conditions suspensives dans le compromis
La signature d’un compromis représente un engagement important. Pour éviter toute mésaventure, le futur acquéreur peut intégrer des conditions suspensives dans le compromis. Si celles-ci ne sont pas respectées, l’accord est rendu caduc. De nombreuses personnes incluent l’obtention d’un prêt comme condition suspensive. Ainsi, si la banque refuse d’accorder un prêt, le compromis n’est plus valable. Le futur acquéreur évite donc tout risque.
Source: Logic-immo.be – Compromis de vente .
La loi exige l’intervention d’un officier public, le notaire, pour que la vente d’un bien soit « opposable » à tous. Elle devra donc faire l’objet d’un acte notarié, qui lui donnera la même valeur qu’un jugement d’accord. Un délai de maximum 4 mois s’écoule entre la signature du compromis de vente et la signature de l’acte notarié, à savoir l’acte authentique de vente. Durant ce délai, avant de signer l’acte notarié, le notaire devra effectuer un grand nombre de recherches administratives. Il devra ensuite rédiger l’acte. Le jour fixé pour la signature, il le lira aux parties, en expliquera le contenu, et le signera avec elles. Ensuite, il veillera au respect de nouvelles formalités administratives (postérieures à l’acte) avant de remettre son titre de propriété à l’acquéreur. Le notaire garantit ainsi, de A à Z, la sécurité juridique de votre acte. Attention, faites appel à votre notaire dès que vous avez l’intention de signer un compromis et n’attendez pas d’en être au stade de l’acte notarié : une fois le compromis signé, la vente est déjà définitive. Les différentes étapes qui entourent l’acte authentique de vente sont donc les suivantes :
Source : www.notaire.be.
Les recherches préalables porteront principalement sur les points suivants :
Source : www.notaire.be.
La principale activité des notaires est la réalisation des actes notariés. Dans un acte, le notaire authentifie les conventions : cela signifie qu’il leur donnera une force particulière (la force probante et la force exécutoire).
L’élaboration d’un acte notarié est complexe :
Tout d’abord, le notaire reçoit les particuliers qui le consultent, donne des avis et propose des solutions, oriente les parties dans leur choix, analyse avec elles les conséquences civiles et fiscales des différentes solutions, et estime les frais inhérents à l’opération.
Quand les parties ont pris leur décision, il rassemble les informations et il recueille les renseignements administratifs nécessaires.
Le notaire rédigera les actes et en enverra le projet aux parties.
Le notaire reçoit les actes en les lisant et les expliquant aux parties, en certifiant leurs déclarations complémentaires et en recueillant leur signature avant de le signer lui-même. En recevant les actes, il engagera sa responsabilité. Il veillera à l’accomplissement des formalités postérieures (telles que l’enregistrement, l’inscription au Registre Central des testaments ou des contrats de mariage, etc).
Il conserve les actes en son étude.
Source : www.notaire.be.
Tant les vendeurs que les acquéreurs ont le droit de choisir librement le notaire qui devra recevoir l’acte de vente : personne ne peut se voir imposer l’intervention d’un notaire, et chaque partie peut demander l’assistance de son notaire personnel. Si plusieurs notaires sont désignés, ils recevront l’acte ensemble, en gardant chacun la plus stricte impartialité. Un notaire ne défend pas celui qui l’a choisi : il l’éclaire et le conseille, en respectant les intérêts de chacun. Si plusieurs notaires sont choisis, il n’y aura aucune augmentation de frais. L’honoraire afférent à leur intervention est calculé sur base du tarif imposé par la loi : il ne peut ni être augmenté, ni être réduit, et il sera partagé entre les notaires, en fonction de leur travail et de leur responsabilité, suivant les règles de partage établies par les réglementations professionnelles.
En règle générale, l’acte authentique de vente sera rédigé par le notaire de l’acquéreur, puisqu’il formera son titre de propriété ; ce notaire conservera l’original de l’acte (la minute), et il pourra en délivrer les copies (appelées expéditions ou grosses).
Le lieu de résidence du notaire n’a pas d’importance, pour autant qu’il s’agisse d’un notaire belge. Le vendeur habitant à Namur et l’acquéreur habitant à Charleroi peuvent donc choisir un notaire de Virton ou de Renaix pour dresser un acte d’un appartement situé à Ostende. Toutefois, le notaire ne peut signer l’acte que dans son arrondissement.
Le choix du notaire est exprimé dans le compromis de vente. Il faut donc veiller à y préciser le nom du notaire choisi.
Source : www.notaire.be.
Les frais d’un acte de vente comprennent principalement trois parties :
De plus, depuis 2012, toutes les prestations réalisées par le notaire sont facturées avec TVA, ce qui implique un coût de 21%, que le notaire perçoit en faveur de l’Etat. Cette TVA s’applique aux honoraires ainsi qu’aux recherches et formalités administratives (mais pas aux droits d’enregistrement).
En bref, lorsque vous payez les « frais de notaire » au moment de la signature d’un acte, le notaire ne perçoit en réalité qu’une partie réduite de ces frais. Les droits d’enregistrement (qui constituent la grosse majorité des frais) reviennent intégralement à l’Etat et aux régions, ainsi que la TVA, tandis que les frais engendrés par les recherches et formalités administratives reviennent aux administrations.
Source : www.notaire.be.
Un acte de vente peut être établi sans avoir été précédé d’un compromis. Toutefois, si un compromis est signé, il doit prévoir la date à laquelle les vendeurs et les acquéreurs souhaitent passer l’acte. Il n’existe pas de délai légal entre le compromis et l’acte notarié : les parties décident librement de la date à laquelle l’acte sera passé. Il faut cependant être attentif à un délai fiscal : le code des droits d’enregistrement prévoit que la convention de vente doit être enregistrée endéans les quatre mois de sa signature. Si l’acte notarié est passé avant ce délai, ce sera l’acte qui sera enregistré par les soins du notaire. Si, pour une raison quelconque, il ne peut être signé endéans ce délai, les parties devront elles-mêmes faire enregistrer le compromis et payer les droits. Pour cette raison, les parties prévoient généralement un délai maximal de quatre mois entre la date de la signature du compromis et la date de l’acte.
Rien n’empêche cependant les parties de prévoir un délai plus court : il faut toutefois être très attentif aux délais que le notaire doit respecter pour obtenir le résultat des recherches administratives qu’il doit lancer, et aux délais imposés par les institutions financières pour octroyer les crédits et compléter leur dossier. Les acquéreurs ont donc tout intérêt à prévoir le délai maximal de quatre mois, par mesure de précaution, et de passer l’acte bien plus tôt si les recherches sont terminées, et s’ils sont financièrement prêts. Ils n’ont pas d’avantage à prévoir un délai plus court parce que, si, pour une raison quelconque, ce délai était dépassé, ils devraient probablement payer un intérêt de retard.
Source : www.notaire.be https://www.notaire.be/acheter-louer-emprunter/1-vente-ou-achat-de-gre-a-gre/delai-entre-compromis-et-acte
