Malgré le caractère déplaisant de la vente en viager, où une partie a un intérêt financier à ce qu’une autre décède, cette formule peut être intéressante tant pour le vendeur que pour l’acquéreur. Mais quelles sont ses particularités? Une vente moyennant le paiement d’une rente viagère est semblable à une vente ordinaire : un vendeur vend son immeuble à un acquéreur qui accepte et qui s’engage à payer un prix. Seules les modalités de paiement du prix diffèrent : au lieu de payer le prix en une seule fois, l’acquéreur le paiera en plusieurs tranches, jusqu’au jour du décès du vendeur : ce sera une rente viagère constituée sur sa tête.
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Il n’existe pas de tables légales déterminant le montant de la rente que le vendeur doit demander, et les parties peuvent la déterminer librement, en tenant compte notamment de l’âge du vendeur. Il faut cependant veiller à un équilibre correct : en cas de sous-évaluation de la rente, l’administration de l’enregistrement aura tendance à y voir une donation déguisée.
La rente sera due jusqu’au jour du décès du vendeur (le crédirentier), mais les parties peuvent également prévoir un terme fixe : par exemple, la rente sera éteinte le jour du décès du vendeur, avec un maximum de vingt ans, à partir du jour de l’acte de vente.
La rente pourra être indexée, ou non. Elle pourra être constituée sur la tête d’une ou de plusieurs personnes, avec éventuellement un report total ou partiel sur la tête de l’une d’elles en cas de prédécès de l’autre. En principe, cette rente n’est pas (encore) taxable dans le chef du vendeur, puisque c’est son capital « immeuble » qui se transforme en rente ; dans ce cas, elle n’est pas déductible pour l’acquéreur.
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Tout le prix de vente peut être converti en une rente. Les parties peuvent cependant décider de ne convertir qu’une partie du prix en rente, et l’autre partie sera payée comptant : ce sera le « bouquet ».
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Si le vendeur souhaite profiter de sa maison jusqu’à son décès, il peut s’en réserver l’usufruit jusqu’à la fin de ses jours. Dans ce cas, la rente ne sera calculée que sur la valeur de la nue-propriété. Les parties peuvent même prévoir une double rente : une rente plus faible lorsque le vendeur jouira de son immeuble, et une rente plus forte lorsqu’il l’abandonnera.
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Les vendeurs ne doivent pas craindre une insolvabilité de l’acquéreur, parce que, tant la loi que le notaire chargé de l’acte veilleront à ce que toutes les garanties soient prises. En cas de non-paiement persistant, le vendeur pourra notamment demander l’annulation de la vente et conserver les rentes payées. Il dispose aussi d’une inscription hypothécaire sur l’immeuble, prise d’office.
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Cette formule de vente est très intéressante pour le vendeur qui profitera lui-même de son capital, au lieu de le laisser à des héritiers avides ou parfois lointains qui en abandonneront une grosse partie à titre de droits de succession. Elle peut être intéressante pour l’acquéreur qui paiera moins que s’il avait souscrit un prêt hypothécaire, et qui pourrait être libéré rapidement si le crédirentier arrête de respirer beaucoup plus tôt que prévu : mais attention aux tables de mortalité qui ne représentent qu’une moyenne indicative.
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